2025 종부세 합산배제·과세특례 신청 방법｜홈택스로 간편하게
2025년 종합부동산세 합산배제·특례 신청 가이드
홈택스로 9월 30일까지 신청, 11월 정기고지 반영
요약 한눈에 보기
- 신청 기간: 2025년 9월 16일 ~ 9월 30일 (홈택스/세무서)
- 대상: 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 적용 예상 납세자 (국세청 안내문 발송 약 5만 명)
- 반영 시점: 2025년 11월 종합부동산세 정기고지
- 납부 기간: 2025년 12월 1일 ~ 12월 15일
- 핵심 변화: 단기민간임대주택(6년) 합산배제 대상 추가, 재건축·재개발·배우자 상속 주택 보유기간 계산 특례 신설, 홈택스 모의세액계산/신고도움 강화
종합부동산세 합산배제란?
합산배제는 법령에서 정한 일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택, 멸실 예정 주택, 주택신축용 토지 등을 종합부동산세 과세표준 계산에서 제외해 주는 제도입니다. 합산배제를 받으려면 과세기준일과 신고기한까지의 등록·임대·요건 충족이 필수입니다.
합산배제 주요 유형과 핵심 요건
- 임대주택: 지자체·세무서 등록, 의무임대기간(6년, 10년 등), 임대료 증액 상한 5% 준수 등
- 사원용 주택: 공시가격 6억 원 이하 또는 전용 85㎡ 이하, 임대보증금이 공시가격의 10% 이하
- 멸실 예정 주택: 주택건설을 위해 취득일부터 3년 이내 멸실 예정인 주택
- 주택신축용 토지: 취득일부터 5년 이내 사업계획승인을 받을 토지
2025년 달라진 점 ①｜단기민간임대주택(6년) 합산배제 포함
2025년 6월 4일 이후 등록한 단기민간임대주택(6년)이 합산배제 대상에 추가되었습니다. 2025년 과세에서 합산배제를 받으려면 과세기준일(6월 1일) 현재 임대를 개시하고, 9월 30일까지 민간임대주택법상 단기임대 등록(시·군·구)과 세무서 사업자등록(주택임대업)을 모두 완료해야 합니다. 유형별 면적·공시가격·지역별 가격요건도 함께 충족해야 하므로 임대개시일과 등록 완료일을 반드시 확인하세요.
- 단기건설임대: 전용 149㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하, 2호 이상 등 요건
- 단기매입임대: 비조정지역 소재 주택(아파트 제외), 수도권 4억·비수도권 2억 원 이하 등 요건
2025년 달라진 점 ②｜1세대 1주택 보유기간 계산 특례 신설
1세대 1주택자의 주택이 멸실되어 재건축·재개발된 경우, 또는 배우자로부터 상속받은 주택의 경우, 2025년부터는 보유기간 계산 특례 신청을 하면 세액공제 산정 시 유리한 보유기간을 인정받을 수 있습니다. 재건축·재개발 주택은 종전 주택 취득일을, 배우자 상속 주택은 피상속인의 취득일을 보유기간 기산일로 인정받는 구조입니다.
과세특례(1세대 1주택 등) 요약
과세특례는 종합부동산세에서 1세대 1주택자와 유사한 방식으로 과세받도록 하는 제도로, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 부부공동명의 1주택 등 다양한 상황을 포괄합니다. 보유기간·연령에 따른 세액공제(최대 80%)가 적용될 수 있으며, 일부 특례는 신청하지 않으면 자동 적용되지 않으니 주의하세요.
- 일시적 2주택: 신규 주택 취득 후 일정 기간 내 종전 주택 양도 시 특례 가능
- 상속주택: 지분·가격 등 요건 충족 시 세율 적용 주택 수 산정에서 제외되는 특례 가능
- 지방 저가주택: 수도권 외 공시가격 4억 원 이하 등 일정 요건
- 부부 공동명의 1주택: 상황에 따라 특례 적용이 유리하지 않을 수 있기에 모의세액계산으로 유불리를 반드시 확인
홈택스로 쉽고 정확하게 신청하기
홈택스(손택스)에는 종합부동산세 신고도움·미리채움과 모의세액계산 기능이 제공됩니다. 합산배제와 과세특례 대상 여부, 부부공동명의 특례의 유불리, 보유기간 계산 특례 적용 시 세액 변화 등을 사전에 점검할 수 있어 납세자의 착오를 크게 줄여줍니다.
- 홈택스 경로: 하단 세무업무 가이드맵 → 종합부동산세 → 고지·모의계산 → 모의계산
- 손택스 경로: 전체메뉴 → 세금신고 → 종합부동산세 신고 → 간이세액계산
신청서식·절차(요약)
홈택스로 전자신고하거나, 세무서에 서면 제출할 수 있습니다. 대표 서식은 다음과 같습니다.
- 합산배제 주택: 합산배제(변동)신고서(유형별)
- 합산배제 토지: 주택신축용토지 합산배제(변동)신고서
- 부부 공동명의 특례: 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서
- 일시적 2주택 등: 1세대 1주택 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
- 무허가주택 부속토지 등: 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서
- 보유기간 계산 특례: 1세대 1주택자 보유기간 계산 특례(변경)신청서
타임라인과 유의사항
- 9월 16일 ~ 9월 30일: 합산배제·과세특례 신청 접수(홈택스/세무서). 기존에 합산배제를 신청해 계속 요건을 충족 중이면 재신청 불필요하나, 요건 변동이 있으면 반드시 신고
- 11월 22일경: 종합부동산세 정기분 고지서 발송 예정
- 12월 1일 ~ 12월 15일: 정기분 납부 기간
유의할 점: 합산배제·과세특례는 요건 충족이 핵심입니다. 임대등록 말소, 임대료 증액 상한 위반, 종전 주택 처분 지연 등으로 요건을 잃으면 경감받은 세액이 추징될 수 있고, 가산세가 부과될 수 있습니다. 특히 부부 공동명의 1주택 특례는 공제율·공시가격 구간에 따라 특례 미적용이 유리할 수 있으니 홈택스 모의세액계산으로 반드시 비교 후 신청하세요.
실전 체크리스트
- 대상 구분: 내가 합산배제(임대·사원용·멸실예정·신축용 토지)인지, 과세특례(일시적2주택·상속·지방저가·공동명의)인지 구분
- 요건 점검: 과세기준일 기준 임대개시·등록·가격·면적·지역 요건 충족 여부 확인
- 증빙 준비: 임대등록증, 사업자등록, 임대료 증액 이력, 공시가격 자료 등
- 모의계산: 특례 적용 전후 세액 비교(특히 공동명의 1주택)
- 홈택스 신청: 기간 내 전자신청(또는 세무서 서면 제출)
- 변동사항 신고: 기존 합산배제 중 요건 상실 시 즉시 변동 신고
자주 묻는 질문(FAQ) 요약
Q1. 종부세 정기분 고지는 언제 오나요?
예정 기준으로 11월 22일경 고지서가 발송되고, 납부기간은 12월 1일~12월 15일입니다.
Q2. 올해 새로 추가된 혜택은 무엇인가요?
크게 두 가지입니다. 첫째, 단기민간임대주택(6년)이 합산배제 대상에 포함되었습니다. 둘째, 1세대 1주택 보유기간 계산 특례가 신설되어, 재건축·재개발·배우자 상속 주택의 보유기간을 유리하게 인정받아 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
Q3. 부부 공동명의 1주택은 무조건 특례가 유리한가요?
아닙니다. 공시가격 구간과 세액공제율(연령·보유기간)에 따라 특례 미적용이 더 유리할 수 있습니다. 홈택스 모의세액계산으로 유불리를 꼭 비교한 후 선택하세요.
결론
2025년 종합부동산세 합산배제·과세특례는 납세자의 실질 부담을 줄이기 위한 제도입니다. 특히 단기민간임대주택 합산배제와 보유기간 계산 특례 신설로 적용 범위가 넓어졌고, 홈택스 신고도움·모의계산으로 신청 편의와 정확성이 크게 향상되었습니다. 9월 30일 신청 마감 전에 대상·요건을 점검하고, 홈택스로 간편하게 신청해 11월 정기고지에 혜택을 반영받으시기 바랍니다.
📑 참고문헌·출처
- 국세청, 「2025년 종합부동산세 합산배제·특례 혜택 홈택스로 편리하게 신청하세요!」, 보도자료, 2025.09.15.
- 대한민국 정책브리핑, 「종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신청 안내」, 2025.09.15.
- 국세청 홈택스, 「종합부동산세 신고도움·모의세액계산 서비스 안내」, 2025.09.2025.
- 국세청, 「1세대 1주택자 보유기간 계산 특례 적용 Q&A」, 2025.09.